Utleie av bolig i Spania. Det som faktisk gjelder.

Tre typer utleie, tre regelsett

Korttidsutleie til turister (dager og uker, via Airbnb, Booking og lignende) krever turistlisens. Det er her reglene har endret seg mest, og det er her de fleste nordmenn tenker når de sier «utleie».

Langtidsutleie (bolig for leietaker, normalt kontrakt på ett år eller mer) krever ingen lisens. Den reguleres av den spanske husleieloven, som gir leietaker sterke rettigheter: rett til å bli i inntil fem år, begrensning på husleieøkning, og lang oppsigelsestid for deg som eier.

Sesongutleie (én til elleve måneder, for eksempel til en pensjonist som vil bo der om vinteren) ligger mellom de to. Ingen turistlisens, men kontrakten må være tydelig på at det er midlertidig bruk, ellers kan den bli behandlet som langtidsleie.

Denne artikkelen handler mest om den første typen, fordi det er der spørsmålene kommer.

Turistlisens i Valencia-regionen

Costa Blanca ligger i Valencia-regionen, og reglene der ble strammet inn i 2024. Det som gjelder nå, i hovedtrekk:

• Du må ha lisens før første utleie. Lisensen registreres hos regionen, og nummeret skal stå i alle annonser. Uten nummer fjerner plattformene annonsen.
• Lisensen er tidsbegrenset og må fornyes. Regionen har innført fem års varighet på nye lisenser.
• Sameiet kan si nei. Bor du i et leilighetsbygg, kan eierforeningen med kvalifisert flertall forby turistutleie. Sjekk vedtektene og de siste årsmøtereferatene før du kjøper. Vi henter dem ut for deg.
• Kommunen kan si nei. Flere kommuner på kysten har innført soner eller stopp for nye lisenser. Det varierer fra by til by og endrer seg. Det som var lov i fjor, er ikke nødvendigvis lov neste år.
• Boligen må oppfylle krav til bebolighetsattest, energiattest, klimaanlegg, og en del praktiske ting som skilting og klagebok.
• Et nasjonalt registreringsnummer kom i tillegg fra 2025, som plattformene krever for å publisere annonsen.

Kort sagt: turistutleie er lovlig, men ikke automatisk. Det er en søknad, det tar tid, og svaret kan bli nei. Kjøp aldri en bolig med utleie som forutsetning uten at advokaten har bekreftet at lisens er mulig for akkurat den boligen.

Skatt i Spania

Som eier bosatt i Norge er du ikke-resident i Spania. Da gjelder dette:

Leieinntekter beskattes i Spania med 19 prosent for personer bosatt i EU/EØS, og Norge er EØS. Du får fradrag for kostnader som gjelder utleieperioden: fellesutgifter, forsikring, strøm, vedlikehold, utleiehonorar, avskrivning. Skatten leveres kvartalsvis.

Perioder uten utleie beskattes også. Spania regner en tenkt inntekt av boligen de dagene du ikke leier ut, basert på ligningsverdien. Det blir vanligvis noen hundre euro i året.

Merverdiavgift er ikke aktuelt for vanlig turistutleie uten hotelltjenester. Tilbyr du daglig rengjøring, frokost eller lignende, blir det annerledes.

Advokaten eller en spansk regnskapsfører gjør dette for deg. Regn med rundt 300 til 600 euro i året for det.

Skatt i Norge

Du skatter i Norge av all inntekt, også fra Spania. Leieinntekten oppgis i skattemeldingen, minus kostnader, og skattlegges som kapitalinntekt. Skatten du har betalt i Spania trekkes fra i den norske skatten etter skatteavtalen, så du betaler ikke dobbelt, men du betaler opp til norsk nivå.

Boligen inngår i formuen din. Verdien settes normalt til det den er verdt, og formuesskatt beregnes på vanlig måte. For mange er dette en større post enn skatten på leieinntekten.

Hva sitter du igjen med?

Et regneeksempel. Toroms leilighet nær stranden i Calpe, kjøpt for 250 000 euro, leid ut 14 uker i året til turister.

Tre tusen euro i året på en bolig til 250 000 er 1,3 prosent. Fellesutgifter, forsikring og strøm ville du hatt uansett, så den reelle gevinsten av utleien er større enn tallet viser. Men det er ikke en inntekt som betaler boligen. Det er en inntekt som dekker driften.

Tallene er forsiktige. Leier du ut 20 uker, eller styrer det selv og sparer byråhonoraret, blir det bedre. Får du en dårlig sesong, en skade eller et sameie som stemmer nei, blir det verre.

Når utleie er verdt det

• Du bruker boligen mindre enn åtte til ti uker i året selv, og den står ellers tom.
• Boligen ligger et sted med etterspørsel hele sesongen: gangavstand til strand, leilighet i nyere bygg, eller villa med basseng.
• Sameiet tillater det, og lisens er bekreftet mulig før du kjøper.
• Du har noen lokalt som tar nøkler, rengjøring og problemer. Det har vi.

Når du bør la være

• Du kjøper for å bruke boligen mye selv. Da kolliderer utleiesesongen med din egen sesong, og du får verken god inntekt eller god ferie.
• Boligen er i et sameie som er skeptisk. Det blir ikke bedre.
• Du er avhengig av leieinntekten for å klare kjøpet. Da er kjøpet for stort.

Alternativet: langtidsutleie

Langtidsutleie gir lavere, men jevn inntekt, ingen lisens, og lite arbeid. Ulempen er at du ikke kan bruke boligen selv, og at leietaker har sterk beskyttelse. For deg som kjøper med tanke på å flytte ned om noen år, kan det være riktig i mellomtiden. Snakk med oss, så sier vi ærlig om vi tror boligen egner seg.

Sjekkliste før du kjøper med utleie i tankene

1. Sameiets vedtekter og siste årsmøtereferat: er turistutleie tillatt?
2. Kommunen: gis det nye lisenser i denne sonen nå?
3. Boligen: har den bebolighetsattest og energiattest?
4. Regnestykket over, med dine egne tall for uker og pris.
5. Eierform: skal boligen eies privat, sammen, eller gjennom selskap? Det påvirker skatten i begge land.

Punkt fem er det advokattimen er til. Ta den før du finner boligen, ikke etter.

Reglene endres ofte, spesielt for turistutleie. Denne artikkelen beskriver hovedtrekkene slik vi kjenner dem, og erstatter ikke rådgivning for din situasjon. Advokaten bekrefter det som gjelder for den konkrete boligen før du kjøper.