Bankgaranti på nybygg. Ingen garanti, ingen innbetaling.

Slik betaler du et nybygg

Typisk løp: et reservasjonsbeløp når du sier ja. Deretter en større innbetaling ved kjøpekontrakten, ofte 20 til 30 prosent av prisen. Noen prosjekter tar en eller to delbetalinger til mens det bygges. Resten, gjerne 60 til 70 prosent, betaler du hos notaren når boligen er ferdig og du overtar.

Det siste beløpet er trygt: du betaler mot nøkler og skjøte. Det er de første som trenger beskyttelse.

Det loven krever

Spansk lov, en bygningslov fra 1999 som ble strammet inn i 2016, sier at alle beløp en kjøper betaler før boligen er ferdig, skal være sikret. Utbyggeren må enten stille bankgaranti (aval bancario) eller tegne en forsikring (seguro de caución) som dekker hver innbetaling, og pengene skal stå på en egen konto som bare kan brukes til byggingen.

Blir boligen ikke levert, eller ikke levert innen fristen i kontrakten, har du rett til å få tilbake alt du har betalt, med renter. Det er banken eller forsikringsselskapet som betaler, ikke utbyggeren. Det er hele poenget: du er ikke avhengig av at utbyggeren fortsatt har pengene.

Det du skal be om

Før du betaler noe utover reservasjonen: kopi av byggetillatelsen. Uten gyldig licencia de obra er det ikke lov å ta imot forskudd, og et prosjekt uten tillatelse er et prosjekt som kanskje ikke blir noe av.

Ved hver innbetaling: et dokument som viser at nettopp dette beløpet er dekket av garantien eller forsikringen. Ikke et generelt brev om at «prosjektet er garantert». Et sertifikat med ditt navn og ditt beløp. Seriøse utbyggere har dette klart. Nøler de, er det et svar i seg selv.

Kontonummeret: at innbetalingene går til den egne kontoen for prosjektet, ikke til utbyggerens driftskonto.

Advokaten din ber om alt dette og leser det. Det er en av de viktigste tingene advokaten gjør på et nybygg, og grunnen til at vi anbefaler egen advokat også når selgeren er stor og kjent.

Ved overtakelse

Før du betaler restbeløpet skal to ting foreligge: ferdigattest fra arkitekten og kommunens licencia de primera ocupación, som sier at boligen kan bebos. Uten den siste får du ikke strøm og vann i eget navn, og du kan få problemer med å selge. Vent med pengene til papirene er der.

Nybygg har dessuten en lovpålagt tiårs forsikring på konstruksjonen, seguro decenal. Be om kopi av polisen. Den følger boligen, ikke deg, og er verdt noe den dagen du selger.

Det som pleier å gå galt

Ikke at utbyggeren går konkurs. Det skjer, men garantien tar det. Det som oftere går galt, er forsinkelser. Halvannet år blir to og et halvt. Kontrakten bør si hva som skjer da: en dato, og en rett til å heve kjøpet og få pengene tilbake hvis datoen passeres med mer enn noen måneder. Uten en slik klausul kan du bli sittende og vente.

Det andre er at det som ble vist fram, ikke er det som leveres. Kjøkken, hvitevarer, aircondition, basseng, beplantning — «tillegg» er et vanlig ord i spanske nybyggprosjekter. Få listen over hva som er inkludert skrevet inn i kontrakten.

Alt dette står i guiden om nybygg eller brukt, og det er ett av temaene i den gratis advokattimen.