Bygge hus i Spania. Fra tomt til nøkkel.

Først tomten: hva du kan bygge, ikke hva den koster

Den viktigste opplysningen om en tomt står ikke i annonsen. Det er hvordan kommunen har regulert den. I Spania skilles det grovt mellom tre typer grunn:

Suelo urbano. Regulert byggegrunn med vei, vann, strøm og avløp. Her er det i praksis du skal lete. En ferdig byggetomt kalles ofte solar.

Suelo urbanizable. Grunn som er tenkt bebygd, men som mangler reguleringsplan eller infrastruktur. Det kan ta år før noe kan bygges, og grunneierne kan måtte betale for veier og ledninger.

Suelo no urbanizable. Landbruks og naturområder. I Valencia-regionen, som dekker Costa Blanca, kan du bare unntaksvis bygge en enebolig her, og loven krever da minst én hektar tomt per bolig, der huset ikke dekker mer enn 2 prosent av tomten. Andalucía og Murcia har egne regler. Billige tomter «med utsikt» ligger ofte i denne kategorien.

Før du byr, skal advokaten hente to dokumenter:

1. Nota simple fra eiendomsregisteret. Den viser hvem som eier tomten, størrelsen, og om det er lån eller heftelser på den.
2. Planinformasjon fra kommunen (certificado eller informe urbanístico). Den viser hva som er tillatt på akkurat denne tomten: utnyttelse, høyde, avstand til nabo og om det finnes saker eller planendringer som berører den.

Stemmer ikke tomtens areal i registeret med det kommunen og eiendomsskatten (catastro) har registrert, må det ryddes opp før kjøpet. Det er vanligere enn man skulle tro.

Les også hvorfor du bør ha egen advokat. Ved tomtekjøp er det enda viktigere enn ved kjøp av ferdig bolig.

Kjøpe tomt i Spania: avgiftene

Avgiften på tomten avhenger av hvem du kjøper fra:

• Fra en privatperson: overdragelsesavgift (ITP), samme sats som for brukt bolig: 9 prosent i Valencia-regionen (11 prosent over én million euro), 7 prosent i Andalucía og 7,75 prosent i Murcia.
• Fra et selskap eller en utbygger: merverdiavgift på 21 prosent for byggetomt, pluss dokumentavgift (AJD): 1,4 prosent i Valencia-regionen, 1,2 prosent i Andalucía og 1,5 prosent i Murcia. Det er høyere enn de 10 prosentene som gjelder for en ferdig ny bolig.

Mer om kjøpskostnadene står i kapitlet om kostnader. Notar, tinglysing og advokat kommer i tillegg, som ved et vanlig kjøp. Du trenger også et NIE-nummer før du kan stå som eier.

Licencia de obra: byggetillatelsen

Et nytt hus krever byggetillatelse fra kommunen, licencia de obra mayor. Slik går det:

1. Du engasjerer en spansk arkitekt. Arkitekten tegner prosjektet og står faglig ansvarlig for byggingen.
2. Prosjektet godkjennes av arkitektforeningen. Prosjektet som bygges etter (proyecto de ejecución) skal ha et visado, en kontroll og stempel fra arkitektens profesjonsforening, før byggingen starter.
3. Kommunen behandler søknaden. Du betaler et gebyr for behandlingen og en egen byggeskatt (ICIO), som kommunen fastsetter selv, men som ikke kan være høyere enn 4 prosent av byggekostnaden. Behandlingstiden varierer fra kommune til kommune, så spør arkitekten hva som er normalt der du skal bygge.

Start aldri å bygge før tillatelsen er gitt. Hus uten lovlige papirer er et kjent problem på kysten, og de er vanskelige både å få strøm og vann til og å selge.

Selve byggingen

Du inngår kontrakt med en byggmester (constructor). Kontrakten bør ha fast pris, betalingsplan knyttet til hva som faktisk er ferdig, en ferdigdato og hva som skjer om den passeres. Få også skrevet inn hva som er inkludert, slik vi anbefaler for nybygg generelt. Se hva du skal be om ved nybygg.

To ting om avgift og forsikring:

• Merverdiavgift på byggingen. Når du som privatperson har kontrakt direkte med byggmesteren om å bygge en bolig, er satsen normalt 10 prosent, ikke 21. Advokaten bør sjekke at kontrakten er skrevet slik at den reduserte satsen gjelder.
• Tiårsforsikring. Nybygg skal ha en tiårs forsikring på konstruksjonen (seguro decenal). Bygger du én enebolig til eget bruk, er du unntatt fra kravet. Selger du huset innen ti år, må forsikringen normalt tegnes for resten av perioden, med mindre kjøperen frafaller den. Mange tegner den uansett. Prisen avhenger av byggekostnaden og forsikringsselskapet, så be om tilbud tidlig.

Byggelån fra spansk bank er mulig, men vilkårene er strengere enn for kjøp av ferdig bolig. Se kapitlet om finansiering.

Når huset står ferdig

Huset er ikke ferdig før papirene er det:

1. Ferdigattest fra arkitekten (certificado final de obra).
2. Bebolighetsattest fra kommunen (licencia de primera ocupación), eller tilsvarende melding der regionen bruker det. Den trengs for å tinglyse huset, og i Valencia-regionen skal strøm og vannselskapene se at boligen har tillatelsene i orden før de inngår avtale.
3. Erklæring om nybygg (declaración de obra nueva) hos notar, som tinglyses i eiendomsregisteret. Først da står huset, og ikke bare tomten, registrert på deg.
4. Oppdatering i catastro, slik at eiendomsskatten (IBI) beregnes av riktig verdi.

Bygge hus i Spania eller kjøpe ferdig?

Det ærlige svaret er at de fleste nordmenn som starter med «vi vil bygge», ender med å kjøpe en ny villa fra en utbygger. Grunnen er ikke at bygging er umulig, men at en utbygger allerede har regulert tomt, byggetillatelse og bankgaranti på plass. Du betaler i delbetalinger som er sikret ved lov, og du vet prisen før du begynner.

Bygger du selv, får du full frihet over hus og tomt. Til gjengjeld må du følge prosjektet tett, gjerne på stedet, og ha buffer både i tid og penger.

Vil du se hva som finnes av nye villaer før du bestemmer deg, ligger de i boligoversikten. Vi går også gjerne gjennom tomt eller prosjekt med deg når vi planlegger kjøpet.

Det folk lurer på

Kan nordmenn kjøpe tomt og bygge hus i Spania? Ja. Det er ingen særregler for nordmenn eller andre fra EØS. Du trenger NIE-nummer, og du må følge de samme reglene for regulering og byggetillatelse som spanjoler.

Kan jeg bygge på en landbrukstomt? Som regel ikke. I Valencia-regionen krever en enebolig på suelo no urbanizable minst én hektar tomt, og huset kan bare dekke 2 prosent av den. Sjekk alltid reguleringen hos kommunen før du byr.

Hva er licencia de obra? Byggetillatelsen fra kommunen. For et nytt hus heter den licencia de obra mayor og krever et prosjekt fra en spansk arkitekt, godkjent av arkitektforeningen.

Hvilken moms betaler jeg når jeg bygger? Kjøper du tomten fra et selskap, 21 prosent. Selve byggingen av boligen har normalt 10 prosent når du har kontrakt direkte med byggmesteren. Kjøper du tomten fra en privatperson, betaler du overdragelsesavgift i stedet for moms.

Er det billigere å bygge enn å kjøpe ferdig? Det avhenger av tomt, standard og byggmester. Vi har ikke tall som gjør det riktig å love noe her. Regn på begge deler med advokat og arkitekt før du velger.