Finansiering

Skal du veie de to mot hverandre med tall, les Norsk eller spansk bank når du kjøper i Spania?. Der står månedsbeløp, rentefradrag, valutarisiko og gebyrer side om side.

Låne i Norge

Har du ledig sikkerhet i norsk bolig, er dette det enkleste. Norsk bank, norske betingelser, ingen spansk saksbehandling. Du kjøper kontant i Spania, og det gjør deg til en attraktiv kjøper som kan forhandle på pris.

Ulempen er at du bruker opp sikkerheten hjemme, og at valutarisikoen ligger hos deg. Faller kronen, blir boligen dyrere i norske kroner, med mindre du låser kursen når budet er akseptert. Slik gjør du det, og slik unngår du bankens kursmargin.

Låne i spansk bank

Spanske banker låner til nordmenn, men på egne vilkår:

• Belåningsgrad: normalt 60 til 70 prosent for ikke-residenter, regnet av boligens verdi. Omkostningene lånes aldri, så du må ha 30 til 40 prosent i egenkapital pluss hele omkostningsbeløpet. På en bolig til 300 000 euro betyr det 124 000 til 161 000 euro i kontanter. Et lån på 70 prosent av prisen dekker bare rundt 63 prosent av det kjøpet faktisk koster.
• Rente: fast eller flytende, ofte litt høyere enn for residenter. Fastrente over hele løpetiden er vanlig og gir forutsigbarhet. Regn med et nivå rundt 3,5 prosent fast, som er det kalkulatoren vår bruker som eksempel.
• Løpetid: inntil 25 til 30 år, men lånet skal normalt være nedbetalt før du fyller 75.
• Dokumentasjon: skattemelding, lønnsslipper, kontoutskrifter og oversikt over gjeld i Norge. Alt oversettes.
• Tid: fire til åtte uker fra komplett søknad til tilsagn.
• Gebyrer: banken krever egen verdivurdering, rundt 500 euro, og tar et etableringsgebyr på ofte 0,5 til 1 prosent av lånet. De kommer på toppen av omkostningene ellers.

Fordelen er at gjelden ligger i samme valuta som boligen, og at norsk sikkerhet er urørt.

Rentefradraget i Norge

Gjeldsrenter går til fradrag i alminnelig inntekt med 22 prosent. Det gjelder også rentene på lånet i spansk bank, med pant i den spanske boligen, fordi skatteavtalen mellom Norge og Spania bygger på kreditmetoden. Eide du bolig i Italia eller Tyskland i stedet, måtte rentene vært fordelt mellom landene og fradraget kuttet.

Fører du gjeldsrentene opp på skattekortet, kommer fradraget som lavere trekk hver måned. Gjør du ikke det, får du pengene som skatt til gode året etter. Forutsetningen er at du er skattemessig bosatt i Norge.

Det vi anbefaler

Få en uforpliktende forhåndsvurdering fra spansk bank før du reiser ned. Da vet du hva du kan by, og du kan by raskt. Vi setter deg i kontakt med banker vi har brukt før, og advokaten går gjennom lånetilbudet før du signerer.

Pass på

Bankens verdivurdering kan ligge under kjøpesummen, og da låner de 60 til 70 prosent av det laveste tallet. Ha en buffer. Og ikke signer kjøpekontrakt med 10 prosent innbetaling før du har lånetilsagn, med mindre du kan fullføre kjøpet uten lån.