Norsk eller spansk bank når du kjøper i Spania?

Du har to steder å låne. Norsk bank med pant i bolig du allerede eier, eller spansk bank med pant i den du skal kjøpe. De koster ulikt, de krever ulikt, og de flytter risiko ulike steder.

De fleste ender med begge deler. Det er ikke en unnvikelse, det er som regel riktig svar.

Det spanske taket ligger lavere enn du tror

Spansk bank låner ikke-residenter normalt 60 til 70 prosent av boligens verdi. Banken legger det laveste av kjøpesum og egen takst til grunn. Blir taksten lavere enn prisen, synker lånet.

Så langt er det kjent. Det som overrasker folk er dette: avgiftene kommer utenom. Spansk bank låner aldri til overdragelsesavgift, notar, tinglysing eller advokat. De pengene skal du ha selv.

Regn på en bolig til 300 000 euro:

Lånet på 210 000 euro er 70 prosent av prisen. Men det er bare 63 prosent av det kjøpet faktisk koster. Hadde banken lånt 70 prosent av totalen, hadde du fått 24 000 euro mer. Det er den forskjellen som gjør at folk tror de har nok, og oppdager at de ikke har det.

Kjøper du nybygg, er omkostningene høyere, og kontantbehovet stiger til rundt 131 000 euro. Nøyer banken seg med 60 prosent, snakker vi 154 000 til 161 000 euro på bordet.

Tallene over gjelder Valencia-regionen. Brukt bolig er billigere i avgift på Costa del Sol, 7 prosent mot 9, og på Costa Cálida, 7,75 prosent. Omkostningene post for post, per region.

Hva de to lånene koster

Samme lån, 210 000 euro over 25 år. Rentene under er eksempler på nivå, ikke tilbud. Banken din setter den faktiske renten.

Forskjellen er 238 euro i måneden, rundt 2 900 euro i året. Over 25 år er det mye penger, og det er det sterkeste argumentet for å låne i Spania.

Rentefradraget gjelder begge lån

Gjeldsrenter går til fradrag i alminnelig inntekt i Norge med 22 prosent. Det gjelder også renter på lånet i spansk bank, med pant i den spanske boligen.

Det er ikke selvsagt. Er du skattemessig bosatt i Norge og eier bolig i utlandet, kan fradraget bli avkortet. Det avhenger av skatteavtalen. Norge og Spania bruker kreditmetoden, og da får du fullt fradrag. Hadde boligen ligget i Italia eller Tyskland, som bruker den andre metoden, måtte rentene vært fordelt mellom landene og fradraget kuttet.

Fradraget virker likt på begge lån, så det endrer ikke hvilket som er billigst. Etter skatt blir det spanske lånet 2,7 prosent og det norske 4,3 prosent. Forskjellen krymper med 22 prosent, men den er der fortsatt.

To ting å vite. Fradraget kommer bare månedlig hvis du fører gjeldsrentene opp på skattekortet. Gjør du ikke det, får du pengene som skatt til gode året etter. Og flytter du til Spania og blir skattepliktig der, gjelder andre regler.

Valutaen er den egentlige forskjellen

Renten er det du ser. Valutaen er det som avgjør.

Låner du i Norge, er gjelden i kroner og boligen i euro. Faller kronen, stiger verdien av boligen målt i kroner, men lånet står stille. Det er hyggelig. Stiger kronen, går det motsatt vei.

Låner du i Spania, er gjeld og bolig i samme valuta. Da nøytraliserer de hverandre. Til gjengjeld skal terminbeløpet betales i euro hver måned, og det beløpet svinger i kroner. Med 1 051 euro i måneden er forskjellen mellom kurs 10 og kurs 12 rundt 2 100 kroner i måneden.

Det finnes ikke et riktig svar her. Det finnes et valg om hvor du vil ha svingningen: på lånesaldoen eller på månedsbeløpet.

Selve kjøpesummen skal uansett fra kroner til euro, og der ligger det titusener å spare. Ikke veksle gjennom banken.

Hva hver bank krever

Spansk bank vil ha skattemelding for to år, lønnsslipper, kontoutskrifter og en oversikt over all gjeld du har i Norge. Alt skal oversettes. Du trenger NIE-nummer og spansk bankkonto. Regn fire til åtte uker fra komplett søknad til tilsagn. Lånet skal normalt være nedbetalt før du fyller 75, så alderen din setter løpetiden.

Norsk bank vil ha ledig sikkerhet i bolig du allerede eier, og den vanlige vurderingen av betjeningsevne. Boligen i Spania teller sjelden som sikkerhet. Saksbehandlingen er kortere, papirene er norske, og du slipper oversetting.

Gebyrene på hver side

Det spanske lånet koster å opprette. Banken krever egen verdivurdering, rundt 500 euro, og tar et etableringsgebyr på ofte 0,5 til 1 prosent av lånet. På 210 000 euro blir det rundt 2 075 euro i tillegg til omkostningene ellers. Banken dekker sin egen andel av notar og tinglysing.

Det norske lånet har sine egne etablerings- og tinglysingsgebyrer, men de er mindre, og du kjenner dem fra før.

Norsk eller spansk bank: slik velger de fleste

Låner du i Norge, kjøper du kontant i Spania. Det er verdt noe i seg selv. En kontantkjøper slipper forbehold om finansiering, kan gå raskere, og har et bedre kort i prisforhandlingen. Selgere vet forskjellen.

Låner du i Spania, beholder du sikkerheten hjemme og holder gjelden i samme valuta som boligen.

Derfor ender mange med en deling. Spansk lån opp til det banken gir, og resten i norsk bank med pant hjemme. Det er nøyaktig slik kjøpskalkulatoren regner: den legger så mye som mulig i spansk bank, og det som ikke får plass under 70 prosent havner i Norge.

Før du byr

Få en uforpliktende forhåndsvurdering fra spansk bank før du reiser ned. Da vet du hva du kan by, og du kan by raskt.

Og ikke signer kjøpekontrakten med ti prosent innbetaling før du har lånetilsagn, med mindre du kan fullføre kjøpet uten lån. Faller finansieringen bort etter at kontrakten er signert, er de ti prosentene i spill.

Regn på ditt eget tilfelle

Prøv kontanter og lån i kalkylen og se hva boligen kan koste. Vil du ha månedsbeløpet, avdraget og rentefradraget, bruk kjøpskalkulatoren. Vilkårene står samlet i finansieringsguiden.

Usikker på hva som passer deg? Planlegg kjøpet med oss først. Hvordan du finansierer henger sammen med hvordan du eier.